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10 cosas que debe saber antes de solicitar un préstamo de la FHA

10 cosas que debe saber antes de solicitar un préstamo de la FHA

El préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) suele denominarse préstamo para compradores de vivienda por primera vez, pero ¿sabía que no es necesario ser primerizo para solicitarlo?

No bromeamos.

El préstamo FHA es sólo uno de los tres programas hipotecarios gubernamentales, pero es uno de los préstamos hipotecarios más populares por muchas razones.

Según Statista, 152 mil viviendas fueron financiadas utilizando un préstamo FHA en 2020, mientras que el programa de préstamos VA del Departamento de Asuntos de Veteranos se quedó muy atrás con sólo 62 mil viviendas.

En este artículo, vamos a discutir algunas de las razones por las que muchas personas optan por obtener un préstamo de la FHA, así como un par de cosas que usted necesita saber acerca de este programa de préstamos respaldados por el gobierno. Si no conoce algunos de los requisitos básicos de los préstamos de la FHA, los conocerá aquí.

Ha llegado el momento de averiguar si una hipoteca FHA puede ayudarle a financiar sus sueños o si aún puede esperar a la siguiente oferta mejor.

Razones por las que debe solicitar un préstamo FHA

1 - Es más inclusivo

Sólo el 1% de los prestatarios estadounidenses tiene una puntuación FICO inferior a 500.

El mayor número de hipotecas del mercado se compone de préstamos convencionales. Estos son sus préstamos hipotecarios tradicionales que Fannie Mae o Freddie Mac pueden comprar. Así que básicamente respaldado por el gobierno, usted tiene un préstamo convencional.

Para poder optar a préstamos convencionales, la puntuación crediticia más baja que se permite tener es de 620 puntos. Por desgracia, según Experian, al menos el 16% de los estadounidenses no alcanzarán este objetivo. Pero, afortunadamente, las mismas personas pueden calificar para préstamos de la FHA.

Si desea solicitar un préstamo hipotecario de la FHA, sólo necesita una puntuación crediticia mínima de 500 puntos. Esta es la razón más importante por la que mucha gente elige esta opción. Si usted no es elegible para los préstamos convencionales u otras hipotecas, el préstamo de la FHA todavía tendrá la espalda.

2 - Las quiebras y ejecuciones hipotecarias anteriores no son un problema

El programa de préstamos de la FHA es muy indulgente, pero no sólo si usted tiene una puntuación de crédito más baja. Incluso si usted todavía está en deuda por préstamos estudiantiles o ha estado atrasado en otros pagos mensuales de la deuda, siempre y cuando su puntuación es de al menos 500, usted puede calificar para una hipoteca de la FHA.

Una de las razones por las que las personas pueden tener una puntuación FICO baja (de 300 a 579) es que probablemente hayan pasado por una ejecución hipotecaria o una quiebra. Estos son elementos negativos en su historial de crédito que pueden afectar a su puntuación de crédito durante un máximo de siete años.

Afortunadamente, si usted ha tenido una bancarrota del capítulo 7, que todavía son bienvenidos a solicitar un préstamo de la FHA, siempre y cuando dos años han transcurrido desde este evento. Para la ejecución hipotecaria, se necesita un mínimo de tres años antes de obtener un préstamo de la FHA.

3 - No tiene que desembolsar el pago de su bolsillo

Una ventaja de los préstamos de la FHA es que no tienes que reunir el dinero del pago inicial por tu cuenta.

Supongamos que se acaba de casar y tiene familiares que le han firmado un cheque como regalo de bodas. Puede utilizarlo para pagar el anticipo de la hipoteca. También puede aceptar dinero de un amigo para demostrar que esa persona tiene un interés establecido en la compra de su vivienda.

Siempre que alguien te regale fondos para pagar el depósito de tu préstamo, tienes que asegurarte de que firme un documento oficial renunciando a cualquier plan de pedirte el reembolso.

El proceso de préstamo de la FHA puede ser bastante extraño y complicado. Una de sus idiosincrasias es que incluso si usted, usted mismo, no se le permite obtener un préstamo personal para hacer un pago inicial de la FHA, un amigo o miembro de la familia puede tomar un préstamo para usted.

4 - También puede solicitar una ayuda al pago inicial

Desde el desplome del mercado de la vivienda a finales de la década de 2000, los programas de ayuda al pago inicial son cada vez menos numerosos, pero aún quedan algunos en todos los estados.

Los préstamos de la FHA se asocian de forma exclusiva con este tipo de organizaciones para conceder a los prestatarios que reúnen los requisitos fondos para pagar los pagos iniciales. Por lo tanto, si tiene problemas para reunir el dinero por su cuenta, puede optar a una subvención. Tenga en cuenta, sin embargo, que estas subvenciones son técnicamente préstamos que todavía tiene que devolver. Es como obtener otro préstamo para acceder a la hipoteca.

Si tiene alguna dificultad para buscar ayudas, algunos prestamistas de la FHA gestionan sus programas de ayuda al pago inicial. Es posible que le resulte más fácil calificar para la asistencia si se aplica con los programas asociados con su prestamista.

5 - Puede alquilar unidades

Aunque esté tomando prestado dinero asegurado por el gobierno federal, en algunos casos puede utilizar su vivienda para generar ingresos.

En el caso de los préstamos de la FHA, se le permite comprar una vivienda que tenga hasta cuatro unidades. Siempre y cuando permanezca en al menos una de las unidades de la casa, puede alquilar las otras unidades vacantes, e incluso puede utilizar los ingresos por alquiler para pagar los pagos mensuales de su hipoteca. Así que, técnicamente, ¡puedes vivir gratis en tu casa!

Sin embargo, tiene que obtener el permiso de la FHA para hacerlo, pero no establecen un límite sobre cuánto puede ganar por el alquiler de su casa.

Razones para no obtener préstamos FHA

1 - Debe comprar una vivienda habitual

Todas las hipotecas respaldadas por el gobierno exigen que el prestatario utilice la casa como residencia principal. Por lo tanto, si utiliza financiación de la FHA, no puede comprar propiedades de inversión que no vaya a ocupar personalmente.

Una vez cerrado el préstamo, debe poder mudarse a la nueva casa en un plazo de sesenta días y, después, tendrá que permanecer en ella al menos doce meses.

Si no cumple este requisito, podría ser condenado por cometer fraude. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano tiene funcionarios que visitan a los prestatarios de préstamos de la FHA para asegurarse de que viven en sus casas.

Sólo puedes vivir en una residencia principal, por lo que sólo puedes tener un préstamo FHA a la vez. Mientras que, con los préstamos convencionales, puedes obtener tantas hipotecas como seas capaz de devolver.

2 - Necesitas alcanzar una determinada puntuación crediticia para un pago inicial bajo

El préstamo FHA también es famoso por pedir un pago inicial mínimo bajo. Sin embargo, hay una advertencia porque no todos los prestatarios de préstamos FHA pueden pagar tan bajo como 3.5 por ciento.

Si su puntuación crediticia oscila entre 500 y 579, deberá pagar al menos el 10%. En cambio, si solo quieres pagar el 3,5 por ciento, tienes que tener una puntuación crediticia de al menos 580.

En última instancia, la cantidad que deposites como entrada depende de ti. Un pago inicial bajo puede no beneficiarle, ya que pagará más en intereses y por el seguro hipotecario, del que hablaremos a continuación.

3 - Tienes que pagar las primas del seguro hipotecario

Un préstamo de la FHA requiere que el prestatario pague un seguro hipotecario. Ahora bien, eso en sí mismo no es una desventaja. El prestamista tiene derecho a obtener un seguro, ya que está aprobando prestatarios de riesgo.

En esencia, este seguro protege al prestamista en caso de que no pagues la hipoteca. Por tanto, este dinero no se suma a tu patrimonio neto y no recuperas nada de él ni siquiera después de haber cancelado el préstamo.

Sin embargo, otros préstamos respaldados por el Estado no obligan necesariamente a los prestatarios a pagar el seguro hipotecario. Y muchos prestatarios de préstamos convencionales pueden evitar fácilmente el pago de su versión.

Para la FHA, el seguro es un hecho, y se paga de dos maneras. En primer lugar, se le cobra la prima del seguro hipotecario por adelantado en el momento del cierre, normalmente el 1,75% del importe del préstamo. A continuación, se le fracciona la prima anual del seguro hipotecario para que pueda pagarla mensualmente.

Dependiendo del importe del pago inicial que realice, es posible que tenga que pagar la prima mensual del seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo. Por ejemplo, si quiere beneficiarse del bajo requisito del 3,5% de pago inicial, deberá pagar el seguro mensual durante toda la vigencia del préstamo. Sin embargo, si pagas al menos el 10% del valor de la vivienda al cierre, no tendrás que volver a pagar el seguro hipotecario una vez cumplidos los once años.

Aunque estos pagos mensuales parezcan insignificantes, pueden acumularse al cabo de 10 ó 20 años. Esto se debe a que solo la prima de seguro inicial hace que los préstamos de la FHA sean más caros que otros tipos de hipotecas.

4 - Los vendedores prefieren compradores que utilicen otro tipo de hipotecas

Debido a la pandemia de COVID-19, la Reserva Federal ha bajado drásticamente los tipos de interés para impulsar la economía y el mercado inmobiliario. Por desgracia, la oferta de viviendas no puede seguir el ritmo de la demanda debido a la escasez de materias primas.

Hoy en día, tenemos lo que se llama un mercado de vendedores. Esencialmente, si vende una casa en este ambiente, usted tiene el control. Los compradores no están en posición de negociar y tienen que enfrentarse a una competencia feroz con otros postores. Lógicamente, los vendedores querrán conseguir su dinero más rápido, y no apreciarían que los compradores utilizaran un préstamo de la FHA para financiar la compra.

Los préstamos de la FHA son conocidos por sus estrictos requisitos, especialmente la tasación y la inspección de la vivienda, lo que hace que el proceso de solicitud del préstamo sea más largo que otros.

5 - Es difícil buscar prestamistas aprobados por la FHA

Por varias razones, para empezar, ya es difícil solicitar un préstamo de la FHA en un momento dado. Aunque se anuncia que usted puede calificar con tan bajo como una puntuación de crédito de 500, en realidad, cada prestamista FHA tendrá sus superposiciones. Cuando decimos overlays, se trata de requisitos adicionales determinados por los propios prestamistas, aunque no sean exigidos por la agencia gubernamental.

Desde el inicio de la pandemia de COVID-19, ha sido cada vez más difícil encontrar un prestamista FHA que incluso acepta 580 puntuaciones de crédito. Y no es de extrañar. La economía no se ha recuperado del todo y los prestamistas prefieren las hipotecas convencionales a los préstamos hipotecarios de la FHA.

Conclusión

Hay muchas posibilidades de que reúna los requisitos para un préstamo de la FHA. La única pregunta es, ¿debería aceptarlo o no?

Si está en el servicio militar, puede utilizar un préstamo VA para financiar la compra de su vivienda. Si compra una casa situada en una zona rural, puede solicitar una hipoteca asegurada por el Departamento de Agricultura de EE.UU.. Ambos tipos de préstamo hipotecario ni siquiera le pedirán un pago inicial.

Además, si lo que quieres es ahorrar al máximo en tu hipoteca, un préstamo convencional puede ser la mejor opción para ti, sobre todo si puedes pagar al menos el 20% de entrada.

Si usted siente que su única opción es el préstamo de la FHA en este momento, sepa que es precisamente por eso que se creó. Aunque algunos vendedores pueden ver el programa de préstamos de la FHA negativamente, no es, de ninguna manera, el último recurso. En comparación con los préstamos de alto riesgo que puede encontrar en el mercado, los préstamos de la FHA tienen una tasa de interés mucho más baja que puede pagar sin dejar de ahorrar.

No obstante, ahora que conoce los pros y los contras de los préstamos de la FHA, esperamos que lo considere un trampolín hacia una situación mucho mejor. Si usted hace los pagos mensuales religiosamente y a tiempo, hay una gran posibilidad de una puntuación de crédito 620 en su horizonte.

Más adelante, puede trabajar en la refinanciación de su préstamo FHA, de modo que pueda dejar de pagar el seguro hipotecario antes de once o treinta años. Hable con su asesor hipotecario o prestamista aprobado por la FHA para obtener más información y empezar a hacer un plan para su futuro.

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