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Aspectos básicos de la financiación de viviendas para compradores noveles

Aspectos básicos de la financiación de viviendas para compradores noveles

Buscar una hipoteca por primera vez es todo un reto. Con tantos préstamos hipotecarios y opciones de financiación en el mercado, la mayoría de los compradores de vivienda por primera vez se sienten abrumados durante este periodo de búsqueda de su nuevo hogar. El tipo fijo a 30 años es del 3,125%, con una TAE del 3,193%.

Entendemos lo crucial que es encontrar la hipoteca adecuada que se adapte a sus necesidades. Por eso, en este artículo, te explicaremos los diferentes requisitos que pueden afectar a tus pagos mensuales, así como algunos préstamos y programas hipotecarios de los que puede beneficiarse un comprador de vivienda por primera vez como tú.

Antes de profundizar en los tipos de préstamos entre los que puede elegir, repasaremos los requisitos y factores que debe tener en cuenta al solicitar un préstamo hipotecario.

Requisitos de fondos propios e ingresos

Lo primero que notará un comprador de vivienda cuando busque financiar una casa es que los precios de los préstamos hipotecarios varían según la persona. Para determinar cuánto está dispuesto a prestar un prestamista a un prestatario (más el tipo de interés), los prestamistas tienen en cuenta varios factores que determinan la solvencia del prestatario. Aparte de su puntuación FICOlos prestamistas también calculan laa relación préstamo-valor y la cobertura del servicio de la deuda.

Veámoslos uno por uno:

Puntuación FICO (Fair, Isaac and Company)

La puntuación FICO es un tipo de puntuación crediticia que los prestamistas utilizan para evaluar el riesgo crediticio. Las puntuaciones FICO tienen en cuenta cinco áreas diferentes para determinar la solvencia crediticia:

  • Historial de pagos
  • El nivel actual de endeudamiento
  • Tipos de crédito utilizados.
  • Duración del historial crediticio
  • Nuevas cuentas de crédito

Relación préstamo-valor (LTV)

Además de la puntuación FICO, los prestamistas también se fijan en la relación préstamo-valor. Los prestamistas lo utilizan para determinar el riesgo al que se enfrentan a la hora de aprobar un préstamo. Si la relación préstamo-valor es alta, suele considerarse de alto riesgo, lo que se traduce en un préstamo con un tipo de interés más elevado. Para determinar la LTV, divida el importe del préstamo por el precio de compra de la vivienda.

La relación préstamo-valor también determina si debe contratar un seguro hipotecario privado (PMI) para compensar el riesgo del prestamista. La mayoría de los prestamistas exigen un PMI para una LTV superior al 80%. Intente evitar contratar un PMI, ya que estos costes no le reportan ningún beneficio.

Ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)

El DSCR determina la capacidad de pago del comprador. Los prestamistas lo utilizan para calificar a un prestatario para un préstamo hipotecario porque determina la cobertura de ingresos del comprador.

Para evaluar la probabilidad de impago de la hipoteca por parte del comprador, los prestamistas dividen los ingresos netos mensuales del comprador entre los gastos de la hipoteca. Si el cociente es alto, mayor es la probabilidad de que el comprador pague los gastos, con lo que disminuye el riesgo que asume el prestamista.

Para obtener el mejor tipo de interés hipotecario posible, intenta incluir todos los ingresos que reúnan los requisitos. Especialmente si tienes un negocio que genera ingresos o un trabajo extra, estos podrían ayudarte a reunir los requisitos para un préstamo o incluso a recibir un tipo de interés mejor.

Ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)

Tipos de préstamos vivienda

Ahora que sabemos qué factores afectan a su hipoteca y a los tipos de interés, veamos algunos de los tipos de hipotecas de los que pueden beneficiarse los compradores de vivienda por primera vez.

Como comprador primerizo, tiene derecho a ventajas especiales, ya que algunos préstamos y programas ofrecen un pago inicial más bajo, o incluso ninguno.

Préstamos convencionales

Un préstamo convencional es un tipo de préstamo que no está asegurado ni garantizado por el gobierno. Los prestamistas privados suelen avalar el préstamo y el prestatario suele pagar su seguro. Los préstamos convencionales suelen ser hipotecas a tipo fijo. Si reúne los requisitos para una hipoteca convencional, tendrá derecho a costes más bajos que los préstamos del gobierno federal. Sin embargo, este tipo de hipoteca es el más difícil de conseguir debido a sus estrictos requisitos, como un pago inicial mayor, una puntuación crediticia más alta, una relación ingresos-deuda más baja e incluso un requisito de seguro hipotecario privado.

Existen dos tipos diferentes de préstamos convencionales: los conformes y los no conformes. Un préstamo conforme es una hipoteca cuyos términos y condiciones cumplen y se ajustan a los criterios de las empresas patrocinadas por el Gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac. Básicamente, se trata de un préstamo hipotecario que no supera el importe en dólares determinado por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA). Tenga en cuenta que si la vivienda que desea comprar supera el importe en dólares determinado por la FHFA, deberá obtener un préstamo jumbo para esa casa.

Los préstamos no conformes, por su parte, son préstamos hipotecarios de alto valor. Suelen concederlos prestamistas privados que establecen sus propias directrices que los prestatarios deben cumplir para su aprobación. Estos préstamos suelen concederse a prestatarios que no cumplirían los requisitos para obtener un préstamo respaldado por Fannie Mae o Freddie Mac. Estos préstamos no pueden venderse en el mercado secundario debido a restricciones.

Préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA)

Un préstamo de la FHA es un préstamo hipotecario respaldado por el seguro hipotecario de la FHA que proporciona un prestamista aprobado por la FHA. Un préstamo de la FHA ofrece requisitos de pago inicial más bajos, que pueden llegar hasta el 3,5%. Además de un pago inicial bajo, el préstamo también tiene requisitos de crédito menos estrictos. Por lo tanto, este es un préstamo que los compradores de vivienda por primera vez sin duda puede tomar ventaja de.

Sin embargo, este préstamo hipotecario difiere de los préstamos convencionales en que el comprador debe ocupar la vivienda adquirida durante al menos un año. Todos los prestatarios de la FHA deben pagar una prima de seguro hipotecario, que se incluye en el pago mensual de la hipoteca del prestatario.

Préstamos VA

¿Es usted veterano y comprador de su primera vivienda? Puede que reúna los requisitos para un préstamo VA garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de EE.UU. El VA no origina préstamos, pero garantiza hipotecas para aquellos que pueden calificar.

Esta opción de préstamo se ofrece a los veteranos estadounidenses, a los militares que actualmente prestan servicio en las fuerzas armadas de EE.UU., a los reservistas y a determinados cónyuges supervivientes. El objetivo principal de un préstamo VA es proporcionar financiación para ayudar a los veteranos a obtener un préstamo hipotecario en condiciones favorables, por ejemplo, sin pago inicial.

Los gobiernos estatales y locales también ofrecen otros programas de asistencia a los veteranos para ayudar a aumentar la propiedad de la vivienda en algunas zonas.

Préstamos USDA

Sí, sus ojos no le engañan. En efecto, el Departamento de Agricultura de Estados Unidos ofrece ayudas a los compradores de vivienda. El programa permite a los prestamistas una financiación del 100% ofreciéndoles garantías hipotecarias. Este préstamo está dirigido a zonas rurales, pero también hay limitaciones de ingresos. Así que es mejor que consulte con un prestamista del USDA para ver si cumple los requisitos para este tipo de préstamo.

Préstamos USDA

Hipotecas a tipo fijo

Otra consideración importante al considerar los préstamos hipotecarios es elegir entre una hipoteca a tipo fijo o variable.

A hipoteca a tipo fijo se refiere a un préstamo hipotecario con un tipo de interés fijo durante todo el periodo del préstamo.

Pros

La principal ventaja de un préstamo a tipo fijo es que el pago es el mismo cada mes. El comprador queda así protegido de cualquier cambio o aumento brusco del tipo de interés. Esta previsibilidad facilita la elaboración del presupuesto.

Otra ventaja de un préstamo a tipo fijo es que, si cree que los tipos de interés subirán en los próximos años, puede mantener el tipo fijado durante un periodo a tipo fijo.

Por último, también puede elegir la duración de los plazos de la hipoteca a tipo fijo, siendo los más habituales 30, 20 y 15 años. 30 años es la opción más popular entre los compradores, ya que ofrece la cuota mensual más baja.

Contras

Un préstamo a tipo fijo puede ser más caro si los tipos de interés bajan en el futuro.

Otra desventaja es que con una hipoteca a tipo fijo se amortiza el capital más despacio que con una a tipo variable. En la mayoría de los casos, las mensualidades de los primeros años se destinan solo a los intereses.

Hipotecas a tipo variable

A hipoteca de tipo variable, como una hipoteca de tipo variable (ARM) o una hipoteca de sólo intereses, está sujeta a las fluctuaciones diarias del mercado. Esto significa que las cuotas del comprador pueden subir o bajar según cambien los tipos de interés en el mercado.

Pros

El comprador tiene la flexibilidad de hacer reembolsos a tanto alzado de cualquier cuantía y en cualquier momento, sin penalizaciones. Esto significa que el comprador puede amortizar el préstamo hipotecario más rápidamente, sobre todo si bajan los tipos de interés.

Contras

Por el contrario, la clara desventaja del tipo variable es también su flexibilidad. Los tipos de interés pueden flotar al alza, incrementando así los pagos mensuales del prestatario.

Obtenga el préstamo hipotecario que más le convenga.

¿Listo para salir a buscar el préstamo adecuado para usted? Buscar formas de financiar su primera vivienda puede ser el paso más importante de la experiencia de compra. Ahora que sabe qué préstamos y tipos de hipotecas existen, comprenderá mejor cómo encontrar y financiar la casa perfecta para usted. Recuerde siempre que lo importante es que el tipo de financiación que obtenga sea el que se ajuste a sus necesidades, así que priorice las cosas que más le importan y busque la oferta que más le convenga.

Ahora está mucho más cerca de comprar su nueva casa.
Consulte nuestra Guía de préstamos y programas para compradores de vivienda por primera vez. ¡Mucha suerte!

 

 

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